Tilstandsrapport – alt du skal vide

Sidst opdateret 22. maj 2021

En tilstandsrapport er et vigtigt dokument i forbindelse med køb/salg af bolig, og som er afgørende for at kunne tegne øvrige forsikringer.

Det er et dokument, som sikrer sælgers økonomiske sikkerhed efter salg af bolig.

Tilstandsrapporter foretages af en byggesagkyndig, der vurderer boligens stand i forhold til bedømmelseskriterier.

Denne guide vil føre dig ind i den viden, du skal bruge for at kende til indholdet af en sådan type rapport, hvorfor det har stor betydning at få den udarbejde i forbindelse med boligsalg samt få svar på praktiske spørgsmål.

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er et dokument, som udarbejdes i forbindelse med salg af bolig. Det gælder, uanset om det er privat eller erhvervsejendom.

Rapporten gælder ligeledes uanset typen af bolig:

• Almindelige huse
• Ejerlejligheder
• Sommerhuse

Rapporten oplyser de forskellige bygningsdele med beskrivelser af dem i forhold til vurdering af stand. Derudover gennemgår rapporten istandsættelses-arbejder, som måtte være påkrævet i eller omkring boligen.

Tilstandsrapporten kan være et afklarende dokument for sælger, der kan hjælpe ham/hende med at få overblik over, om der er forbedringer, der med fordel kan laves før et salg.

Boligens tilstand vurderes gennem betegnelserne eller karaktererne:

• K0 –Overfladiske skader eller mangler betegnes K0. Disse mangler eller skader er af ren udseendemæssig betydning og har ingen funktionel betydning.

• K1 – K1-skader eller fejl er af udseendemæssig betydning, som ingen indflydelse har på funktion eller brug, og som ikke bliver forværret med tiden.

Men samtidig kan disse fejl eller mangler dog give anledning til tvivl, såfremt de ikke bedømmes i forbindelse med salg af boligen.

• K2 – Skader, som gradvist vil blive forværret og som har en indflydelse på boligdelens funktion indenfor overskuelig tid, vil blive bedømt som K2.
  Dog har K2-skader ikke indflydelse på øvrige bygningsdele.
• K3 – K3 betegner omfattende skader, fejl eller mangler, som forværres kraftigt indenfor overskuelig tid, og som samtidig vil medføre skader på øvrige bygningsdele.
• UN
  Der kan være forhold eller punkter ved boligen, hvis betydning ikke umiddelbart kan vurderes på grund af, at de er unikke eller særlige. Disse kræver specialviden for at kunne vurdere tilstanden af dem.

Hvem laver tilstandsrapporter?

Det er en uvildig bygningsansvarlig eller byggesagkyndig, som har kompetencen til at udarbejde tilstandsrapporter. Det sker ved, at den bygningsansvarlige først gennemgår boligens stand og herudfra vurderer dens tilstand på en række parametre.

For at rapporten er lovlig, er det påkrævet, at det er en autoriseret byggesagkyndig, der foretager arbejdet.

At vedkommende skal være uvildig, skal sikre, at rapporten udarbejdes på neutrale vurderinger, så det sikrer både køber og sælger et retfærdigt og upartisk dokument.

Hvad koster tilstandsrapport og energimærke?

Tilstandsrapport, energimærke samt elinstallationsrapport er de 3 afgørende dokumenter ved køb/salg af bolig.

Prisen på en rapport afhænger af boligens størrelse samt boligens alder.
Det er muligt som sælger selv at kontakte og finde byggetekniske rådgivningsfirmaer. Flere firmaer tilbyder uforpligtende tilbud.

Er huset mere end 5 år gammelt, stiger prisen generelt en anelse, da alderen her har en indflydelse på husets stand og dermed rapportens omfang.

Det er muligt at få en samt pris på de 3 rapporter, og det er muligt at bestille dem særskilt.

Hvor længe gælder en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er som hovedregel gyldig i 6 måneder efter, den er udarbejdet.

På forsiden af den udarbejdede rapport vil udløbsdatoen fremgå helt præcist, og dermed også nøjagtig hvornår den er gældende til.

Fornyelse af tilstandsrapporten

Rapporten kan fornyes ved at tage kontakt til den bygningsansvarlige, som lavede den første rapport. Her vil omkostningen generelt ikke være fuld pris, men at der derimod aftales betaling af et mindre honorar.

Sælger er naturligvis også fri til at finde og vælge en helt ny bygningsansvarlig til at lave en ny tilstandsrapport.

Kan man sælge hus uden en tilstandsrapport?

Det er afgørende for sælgers økonomiske sikkerhed, at der bliver lavet en tilstandsrapport. Hvis ikke han/hun får lavet dokumentet i forbindelse med salg af bolig, kan der ikke tegnes ejerskifteforsikring.

Dette betyder, at sælger har ansvaret for boligens stand i 10 år efter, den er blevet solgt.

Eftersom sælger hæfter for standen, påhviler det ham/hende at have ansvaret for eventuelle skader, som måtte opdages efter boligen er solgt, og vedkommende ikke bor der længere.

Skal der laves en tilstandsrapport?

Huseftersyn er ikke lovpligtig.
Hvis der ikke laves en tilstandsrapport, kan køber ikke få lov at tegne ejerskifteforsikring.
Denne forsikring skal dække ansvaret for fejl, som ikke var opdaget, før boligen blev solgt, og som sælger ikke kendte til før salg.

Så hvis sælger ønsker at sikre sig økonomisk i fremtiden imod ikke-opdagede skader ved salg af bolig og ikke hæfte for udbedring af disse, skal der laves en tilstandsrapport.

En ejerskifteforsikring er ydermere en nødvendighed for også at kunne få lavet en elinstallationsrapport, som ligeledes kan fortælle om boligens tilstand.

Ved tegning af en ejerskifteforsikring overtager køber det fulde ansvar for boligen – og sælger er således ’frigjort’ fra boligen.

Dermed er tilstandsrapporten sælgers afsluttende, fysiske dokument, der sikrer og afklarer vedkommendes ansvar. Og som samtidig er adgang til at kunne overdrage både bolig og forpligtelser til sælger efter slag af boligen.